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老朽物件を借りてリノベーションでデザイナーズ仕様に



最近注目されているテナント物件では、自由に内装ができるリノベーション物件に人気が高まっています。業種を問わず顧客の趣味やライフスタイルにマッチングする個性的な店舗は、同業他社との差別化だけではなく、低賃料の物件や原状回復を必要となしない物件などもあります。
特にビンテージ物件やレトロ感あふれる老朽物件は、リノベーション費用を考慮しても安く借りることができ魅力ある店舗になることはご承知の通りだと思います。今回は個性を重視した魅力的な事務所や店舗づくりができるスケルトン渡し・インフィル施工物件のリノベーションについてご紹介します。

賃貸物件のリノベーションについて



賃貸物件のリノベーションについて

一般的に使われている不動産用語では、入居するときに改修をともなう造作することをリノベーションといい、退去するときに契約時の状態に戻すことをリフォームといいます。オープン前に壁材を独自かえる工事はリノベーション、退去時にもとの壁材に戻すのはリフォームということです。
基本的にリノベーションはオーナーの承諾を得ずに施工することはできません。また承諾を得たとしても退去のときはリフォームする必要があります。ただし事務所・古民家や老朽物件の場合には、造作に対する理解があって退去時に原状回復をしなくてもよい物件があります。
退去時にリフォーム費用がかからなければコストは大幅に削減されます。うまく条件が整えば居抜き物件として売却しリノベーション費用を回収することもできます。どちらにしても事務所・古民家や老朽物件はリノベーションやリフォームに面倒な対応が少ないため、自由で個性的な演出を求めることができるおすすめのテナント物件です。
ここで大切なことはテナントには契約期間があることです。「形あるものはいつか壊れる」のたとえ通り、老朽化した物件ほど取り壊しの心配をしなくてはいけません。いくら安い賃料とは言え、リノベーションのために資本を投下するのですから僅かの期間で退去せざるをえないと、結果的に高い賃貸物件になってしまいます。
まずは一定の期間を定めて計画を立て、いくらまでなら資本投下できるのかを見定めることも老朽化したリノベーション物件を選ぶときには重要なことになります。

リノベーション費用が少なくて済むスケルトン物件とは



テナントのリノベーションをするときは、スケルトン仕様の物件を選ぶとスムーズに工事ができ、退去のときもリフォームが簡単に済みます。スケルトンとは新築店舗(テナント)物件によくある形で、内装や設備がされていないコンクリート処理までで配管だけが立ちあがった状態のものを言います。
初めから入居者が造作することを念頭にした賃貸なので既存の造作物を壊す手間が省け、また退去時に撤去するだけで済むため費用が軽減できます。室内のインテリアだけではなく、水回りや照明なども好みにあわせて設置できるので自由度が高く人気の物件です。また建物の強度を保つための柱や壁が少なく自由に間仕切りできるのも魅力のひとつとなります。
ただしコンクリート(スラブ)状態で引き渡されますので、すぐに入居することはできません。あらかじめ計画を立て工事業者と綿密な打ち合わせをしていないと、オープンまでに時間がかかり割高な物件になることがあります。
またいくら自由度が高い物件とはいえ改修してはいけない箇所があります。構造上の強度を補充している柱や梁、もしくは天井部を支えている壁などを撤去すると危険な建物になってしまいます。またマンションやビルなどのテナント物件では、外壁部についている窓は共用部分になっていますので個別に改装したりカラーリングすることはできません。
特に管理組合や管理会社がある場合には、できれば契約前に確認して一定の知識と資格をもつプロのアドバイスをもらった方がスムーズに着工することができます。ですからスケルトン物件を選ぶときのポイントは、最初に施工業者を選んでから物件探しを始めることをおすすめします。

もっとも経費がかからないインフィル物件とは



動産物件のかなではスケルトンとして扱われることもあるインフィル(内装工事のみ自由)の物件ですが、本来のスケルトンはコンクリート(スラブ)状態で引き渡すのに対して、インフィルは下地や断熱などはオーナーが施工しているものです。
内装工事は目に見えない部分に費用がかかるものです。たとえば「水回り」ではトイレや給湯設備、防音や断熱または電気配線など「壁材の内側」は意外に費用がかかるものです。でも目に見えない部分はオーナーが施工しているので、内装だけの造作であれば大幅に費用軽減ができます。
ただし自由度を反映できるリノベーションやデザイナーズなどとは違い、壁と取り外すような建物の構造変更はできません。あくまでもテナントのニーズにあわせたインフィル(内装工事のみ)のみのリノベーションとなります。施工費が安くなる反面で下地処理はオーナーが行っていることから、その工事費が賃料に反映して相場よりも高く設定されていることが多く、結果的に一定期間が過ぎると高い賃貸物件になっていることもありますので、近隣相場のチェックが必要となります。
またインフィル物件で気をつけることは手作りで内装を仕上げるDIY(自分自身で作る…DO IT MYSELF)です。壁紙や床材などの造作だけであれば個人でもできるため、入居後にも内装の一部または全部を毎日コツコツと楽しみながら仕上げていくことがあります。
独自で内装をしても配管や配線は定められた資格がなければ施工することはできません。施工が原因で水漏れや火災などのトラブルが起きると民事補償だけではなく刑事事件としても処罰を受けることがありますので、DIYの前に最終完成図を完成させてあらかじめ専門業者に施工してもらうことが必要です。
もうひとつ気をつけたいのが物件特有の決まりごとです。一番は改修工事の騒音トラブルで、長期間室外に漏れる音や振動は必ずトラブルの元となります。せっかく好みの内装に仕上げても近所とご挨拶もできない関係では居心地が悪くなってしまいます。音や振動が出る期間が短くなるよう計画を立て、その期間を周辺にお知らせすることも大切なことです。

ワンランク上のリノベーションができるビンテージ物件とは



近年では古民家をテナント用に貸し出しています。古民家の良さはしっかりした柱や梁や長年の雰囲気にあります。リノベーションする場合でも、それらを壊すことなく新旧を融合させることで、価値はさらにあがっていくため人気の物件となっています。
またレトロ感にあふれる老朽物件も人気があります。そのままでは古びた使えない物件を安く賃貸してもらい、リノベーションによって味わいのある粋な店舗へと変身させていきます。
特に起業したばかりですと計画段階からコスト削減は必須条件だと思います。低賃貸料金と古民家・老朽物件特有の自由なリノベーションができることから、こだわりのある店舗を持ちたい人にとっては人気の物件となっています。
ビンテージ物件は古いからこそ改装が必要なことはオーナーも理解しています。一定のルールを守ればスムーズなリノベーションが可能となり、また「古き良き」雰囲気が差別化にも繋がっていくことと思います。
ただし古民家の場合には、ヒノキ材など高級材が使われていることがあり、安易に撤去したり廃棄してしまうとトラブルになることがあります。ヒノキ材は樹齢100年物を使用していて伐採後100年から1200年まではその強度を保つと言われています。トラブル防止のためにも使われている木材などの目利きを必要とします。
老朽物件の場合には建築当初と耐震強度が違っていますので、必然的に耐震補強や防火設備を追加する必要があります。また昭和の建築物であれば不燃材に石綿などを使用していたりシックハウスに影響を及ぼす防虫処理材が使用されていることもありますので、契約前にビンテージ物件に詳しい業者に相談することをおすすめします。
また古民家や老朽物件であってもリノベーションに否定的なオーナーさんもいます。特に年代物のビンテージ物件では修復できなくなることから、現有使用のみのケースもありますので契約前に確認しておくことが必要です。ビンテージ物件の場合には契約前にどこまで改装できるのか、また退去するときにどこまで原状回復するかを確認しておくようにしましょう

賃料は高めですが申し分ないデザイナーズ仕様について



時代の移り変わりとともに店舗の形態も変わり、以前は商品を見せる陳列法や選べる品ぞろえが顧客獲得のキーとなっていましたが、最近では店内の雰囲気であったりおしゃれ感が集客の重要なポイントとなっています。とくに個性のあるデザイナーズ仕様の店舗は顧客獲得に重要な役割を担っています。
飲食業や販売業またはサービス業のみならず、すべての業種においてデザイナーズ仕様のテナント物件は人気となっています。設備や内装が自由に設置できることで計画段階のすべての要素を盛り込むことができ、しかもリノベーションで面倒なオーナーへの交渉は報告のみの物件が多く、当初から独自の店づくりを予定するのであればデザイナーズ仕様がおすすめとなります。
オーナー側もデザイナーズ仕様で渡すことから、間仕切り壁に建物の強度を持たせるような設計を避けて室内を自由に使えるようにしている場合が多く、スケルトン仕様かインフィル仕様でおしゃれにカスタマイズができる物件になっています。 ただし人気の物件となっていますので内装が無くても賃料は周辺相場よりも高くなっていたり、退去時のトラブルを回避するために敷金を多めに設定されているようです。ですから通常の物件よりも余分に初期費用を用意しておきたいものです。

リノベーション物件で「でできること・できないこと」



人気のリノベーション物件ですが、なんでも好きに造作できるわけではありません。一定の決まりごとは守らなくてはいけませんし、建築基準や防火管理の法令規制もありますので、法令順守の上で改修をしていくことが大切なことです。
「リノベーション物件」と募集案内があっても、改修する場合にはオーナーや委託された管理会社の「許可」が必要となります。勝手に改装すると契約違反になりますし、現状復旧を求められることもありますので、事前によく契約書を確認してから計画を立てるようにしましょう。
もうひとつ気をつけなくてはいけないのは構造上の改修するときです。リノベーションは「マイナスの改装」とも呼ばれていて、現在ある壁や天井を取り除き新たなスタイルに変更することが多いのですが、5階建て以下の物件では壁が建物を支える柱の役割をしていることが多いので、勝手に壁を取り外すと構造上の欠陥となり建物全体が危険な状態となります。
特にマンション・商業ビルタイプでは、ベランダや窓などは建物全体の共有物となりますので、勝手に窓枠を変えたり間口を変えることはできません。必ず確認をとり許可を受けてから着工するようにしましょう。
一方では木造のビンテージ物件では、本来共有部の屋根からの雨漏りなども考えておかなければいけません。初期工事段階で屋根裏を点検し雨漏り痕を確認して、必要があれば早急な工事をしてもらうようにするか、もしくは工事を済ませ後から請求するように話し合う必要があります。このような工事は勝手に行うと請求することができませんので、常に所有者に確認しながら進めていくことが必要です。。

リノベーション物件を退去するときの原状回復について



一般的なテナント契約では、退去するときに借りた状態に戻す原状回復をしなくてはいけません。初期状態がスケルトンであれば造作したすべてを除去してコンクリートの状態に戻しておく必要があります。また業種によっては室内のみならず換気扇の外壁まで補修しなければいけないこともあります。壁や床を自由に造作できるインフィルであれば、下地の床材や壁材に戻すか退去後にオーナーが施工しそのリフォーム費用をあとから支払わなくてはいけません。
このようなケースでは貸し手と借り手の双方が契約段階で了解しているため、スムーズに原状回復がおこなわれてトラブルなく終了することができます。ところが借り手が許可なく造作をしていると思わぬトラブルに発展することがあります。
オーナーからクレームとしては、許可していない改装工事で莫大なリフォーム費用がかかったり、復旧できないほど改装をしてしまった場合です。例えば換気口や吸気口を増やすために外壁面に大きな開口部やたくさんの穴を開けると、内装以外に外壁も一体工事でリフォームしなくてはいけなくなります。
特にビンテージ物件では、今では手に入らない外壁材など補修できない場合には金銭による弁償以外に解決する方法はなくなってしまいます。また二階建てで吹き抜けなどの大型リノベーションをおこなうと設計が絡む補強工事が必要となり高額となりため、リフォーム着工前に工事代金を支払をしなくてはいけないこともあります。
賃貸物件は自己の所有物ではないので必ず原状回復が必要になりますので、リノベーション物件であっても限られた範囲のなかで改修するようにしましょう。

現時点でもっとも有効なリノベーション物件とは



リノベーション物件で原状回復をしなくてもよい場合があります。 古民家や老朽物件が空き家と化して所有者の維持管理が社会問題化しています。そこで宅地建物の不動産取引を所管する国土交通省が、画期的なガイドラインを出し通達しました。
そもそも全国の空き家は820万戸もあり、しかも毎年増え続けています。なかには所有者が放置していて近隣住民からは火災や倒壊に対する不安の声が出ていました。そこで空き家対策として賃借物件となりやすいよう通達(法律に準ずるもの)を出したわけです。
所有者は老朽物件を貸出すことで空き家対策ができ、そのかわり今まで義務付けられていた建物の補修などをしなくてもよいことにしたわけです。屋根や柱、もしくは土台などすべての躯体工事や配管などの設備工事も入居者がおこなう契約ができるようになったわけです。所有者は投資せずに家賃が入るようになり、しかも固定資産税の優遇措置は継続されることになったわけです。
一方でテナント物件を管理するのは入居者になりますので、倒壊しないようリノベーションをおこない同時に同時の改修をおこなっても、退去時に原状回復を求められないことになったわけです。
もちろん賃借人にとっては十分な状態の物件ではないので賃料は低く設定され、自由なリノベーションをおこなうことができ、しかも退去時の負担がなくなったわけです。一方で 家主は空き家状態から一転して収益物件となり、周辺住民は倒壊や不審火の心配が解消されることになって、三者がそれぞれに納得の結果となったわけです。
ただし契約時に双方が確認していることが前提ですので、募集要項に入っていないときには所有者や管理会社と交渉しなくてはいけません。管理会社はガイドラインの説明をすれば指針に沿った契約に変更してくれるでしょうし、また所有者本人にも同様の説明をすれば新たな契約をしてくれるはずです。
土地にかかる固定精算税は建築物があると本来の税額の1/6程度ですが、一部の自治体では空き家の場合には控除をやめて100%課税に切り替えるための検討に入っています。つまり所有者は空き家のままでは莫大な固定資産税を納めることになりますので、必然的にタダ同然の廉価でも貸したいと考えるようになるわけです。
所有者にとっては貸主負担がない契約ですから、補修や修繕も含め賃借人にその負担してもらえることになります。一方の賃借人も格安物件でありながら退去時を心配する必要がなく、しかも自由なリノベーションができるので、これからは人気のテナント物件となること間違いなしです。賃借人はリノベーションによって所有者の固定資産税が高くならないようにすることと、建築基準や防火基準など法令上の規則は必ず守ることで、長く格安物件を使うことができるようになります。