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老朽物件がリノベーションで即満室に!



近ごろお持ちの収益物件の「入居率が低くなってきている」「家賃を値下げしないと集まらない」と悩んでいるオーナー様にとって、その原因が老築化 にあることはお気づきだと思います。
ただ新たな投資に対する収益性つまり費用対効果の確実性や、投資額そのものが分からず資金的に不安に思っていられることが多いようです。
仮にお持ちの収益物件がじり貧状態になっていると感じているようでしたら、「即満室」「安定収入」「増収」が可能となるリノベーションをおすすめします。以下はお持ちの物件の価値を高め収益率をあげるリノベーションについてのご紹介です。

リノベーションとリフォームの違いについて



一般住宅であれば築10年を過ぎると屋根の吹き替え、外壁のコーキング補修、鉄部の塗り替えなど外部の補修工事を必要とします。また室内は蛇口やボイラーなどの水回りのメンテナンス、畳やフローリングカーペットの張り替え、同じく壁紙の張り替えを考える時期となっています。
収益物件も同じように10年以上経つと外装のメンテナンスが必要となってきますし、内装も換気扇やボイラーなどを修繕する時期となってくると思います。ただ幸いなことに収益物件は入居者が入れ替わるたびにリフォームをしていますので、内装は一定水準を保っていますので、新たな入居者が劣化を気にすることはないと思います。
リノベーション画像 ただ築20年を過ぎるとリフォームをしただけでは入居者が集まりにくく、また契約満了時の継続者が少なくなって空き室期間が増え、安定した収益を得られないこともあります。これらの現象は入居希望者にとって20年過ぎた物件が「時代遅れ」と映っているからなのです。つまり新たな入居者希望者にとってお持ちの物件は、少々魅力に欠けたものになっていることが原因のひとつとして考えられます。
通常のリフォームは退出後元の状態に戻すので綺麗な状態になっていますが、デザインや間取りが古くなり人気が上がらない物件になっています。そこでニーズをとらえて増収を求めるために改修を行うのがリノベーションと言うことになります。新しく大型改修をおこなうことで「今風の部屋」に生まれかわり、付加価値をあげて今よりも高い賃料を設定し、しかも契約更新が増えて安定した収入を得られる物件にすることができるわけです。



魅力的なリノベーション物件の市場規模


オーナーはお持ちの物件の入居率が低下していくと、最後に決断するのが家賃の値下げになると思います。できることなら一斉値下げをせずに新規分の み値下げをしたいものですが、実際には現入居者に値下げ賃料を知らせずに新規募集することは難しいものです。
確かに賃料値下げは市場原理を捉えた効果的な方法です。でも現在入居者に賃料を内緒にしていては、インターネット掲載ができないため告知力が落ち てしまいます。このような時は取り扱い不動産会社が店頭で「掘り出し物物件」としてのみ扱い、集客方法が限定されて値下げが恒常化してしまいます 。
またこの方法では現入居者との格差が漏れるトラブルの原因となり、ひいては大家さんとしての信用が低下して更なる空き室が発生するとも限りません 。オーナーも入居者もお互いが満足できる条件設定こそが賃貸経営では大切なことなのです。
ここで賃貸物件の市場について分析してみましょう。
全国の賃貸住宅件数は現在約2100万戸あり、このうち510万戸が空き物件となっています。現在の賃貸市場でみると、全体のうちの約1/4が空き物件とな っているわけです。しかもこの20年間で空き室は1.8倍も増えていますから、将来的にはもっと空き室が増えていくと予想されます。
つなり同じ悩みを持った同業者多くいて満室の賃貸物件にすることを望んでいるわけです。
ところがリノベーションをおこなったオーナーはまだ6万戸ほどで、全体の0.3%しかいません。つまり付加価値のついたリノベーション市場はこれから まさます期待できることになります。

リノベーションのサインを見つける


そこで実際の賃貸例に置き換えてご紹介します。 物件は月額5万円の賃料で内外装ともに綺麗な状態を維持していますが、古い構造がネックとなり入居率が良くありません。長らく空き室となっている ため月額賃料を1万円値引きすることに決めます。
このケースでは契約期間で換算すると、マイナス1万円×2年間=24万円と入居時の礼金1万円をあわせて合計25万円の減収となります。もし2年間空き室 状態で入居者が決まらないと5万円×2年間+礼金5万円=125万円が減収となる計算です。
ところがリノベーションによって人気物件となれば、値下げどころか以前よりも月額家賃を1万円高く設定できるようになり、減収分をあわせると1室あ たり50万円、未入居物件と比較すれば減収分125万円+リノベーション増収分150万円=275万円の増益となるわけです。
ニーズを的確に捉えたリノベーションによって収益リスクを減らすことができ、さらに物件の価値を高めることで増収を求めることができます。以下の リノベーションのサインが出ているようでしたら、なるべく早めに検討してみることをおすすめします。

【リノベーションのサイン】


・築年数が経過し、造りに古さを感じている。
・空き室状態が増え募集してもなかなか部屋が埋まらない。
・周辺の家賃相場より安くしないと入居者が集まらない。
・毎回リフォームしているが細部に経年劣化がみえてきている


当社にて各物件の貸主と待ち合わせ時間の調整を行いますが、各物件のエリアや場所が離れている場合や内覧物件の件数が多い場合には各物件の貸主との待ち合わせ時間の調整時間の調整が困難となりますので、内覧物件を絞って頂いた上でご依頼下さい。


お持ちの物件を満室にするために


いわゆる「時代にあわなくなっている物件」であれば、そのままにしておくと入居者は徐々に減っていきます。オーナーは空き室を埋めるために収益を 減らしても格安料金で賃貸するか、もしくは「今風の物件」に大幅改修して今まで以上の収益をあげる道を選択しなくてはいけません。
ご承知のように一度価格競争を始めると必ず他物件も追随してきます。あとはどんどん値引きをすることになり、また集客サービスとして「年内家賃無 料」とか「今契約すれば4月から家賃発生」という収益マイナスの営業をおこなうことになります。
そこで「いつも満室状態」を期待してリノベーションをおこなうわけですが、効果的な改修をするためには入居者となるターゲットを絞り込まなくては いけません。1人世帯なのか夫婦なのか、もしくは学生なのかサラリーマンなのかによっても改修の方向性が違ってきます。
ターゲットを絞ることで「どうしても入居したい」部屋を作ることができます。このポイントを間違えるとせっかく資本投下しても期待通りの人気物件 になることができなくなってしまいます。オーナーの経験値からの入居者像と貸室市場におけるニーズが違っている場合もありますので、計画段階から 業界に明るい改修業者に相談していくことがベストな方法といえます。

リノベーションの「費用対効果」の考え方


賃貸経営は建築した初期投資を長期間で回収しながら、オーナー自身の事業所得を得なくてはいけません。リノベーションをする前の物件の価値、つま り残存価値は初期投資額と経過年数によって違うため個々の条件は変わってくることになります。
ただし財産としての価値はとても重要なことですが、現在対象としているのは収益物件ですから、より多くの利益を生むことを重要視すべきです。共同 住宅(アパートやマンションなど)では貸借対照表の資産価値よりも、損益計算書の年間収入額のほうが重要になってきます。
現在をゼロ(ゼロベース)としたとき、改修後にいくらの収入増があるかを見極めることが大切です。現在とリノベーション後の収入額を比較すると当 然後者が増収になることは想像できると思います。でも増収が必ずしも増益になるとは限りません。
改修費用を一定の期間で按分して年間利益で償却すると、収入はプラスになったけど利益はマイナスになることもあります。これは改修費用をかけすぎ たためで、計画段階で「部屋を満室にする」ことに重点を置いたため、費用がかさみ満室でも利益が減ってしまったわけです。
そこで計画段階であらかじめ改修額の上限を設定します。まず1室の年間収入額を工事費用として、総部屋数分を総工事費用の上限とします。あとはロ ーンの返済年数が仮に10年であれば、1部屋あたり収入の1割を返済することになり、手取りの収入は総額の9割となります。単純には1割の減益ですが、 リノベーション後は賃料値上げを期待しますので、その1割分は十分にカバーできることになります。

ここで大切なポイントは2点です。

1.リノベーションの後は「空き室なし」で満室状態


リノベーションの最初の目的である全物件24ヶ月満室状態でいられることです。従来では次の入居者が決まるまでに時間がかかっていたのに、人気があるため入居待ちの状態になることも珍しくはありません。安定的な収入を得られるところがポイントになります。



2.リノベーションの後は「家賃値上げ」で収入アップ


もうひとつの目的となる設定価格をアップすることで増収が可能となります。従来であれば値下げ覚悟の入居案内でしたが、改修後は賃料をアップしても入居希望者が「待ち」の状態になり、返済額をカバーできる収益増となっていきます。

リノベーションを3つのパターンで考える


では実際にリノベーションをするためにはどのような手順が必要となるか3つのケースで考えてみましょう。

1.老朽化が進み入居者が極端に少なくなった物件の場合
オーナーにとっては収益率が下がり魅力を感じなくなってきた状態で、取り壊して売却するか続けられるまで細々と賃貸をしていくイメージです。一見すると大変な気がしますが、実はこのような状態が一番簡単に、しかも大胆な改修ができ安価に工事を済ませることができます。
基本的には居住者がいても老朽化から全面改修を名目に移転をお願いしやすく、しかも改修後の家賃設定は高くなりますので、安価な居住継続者よりも新たな入居者を募集したほうが収益メリットは高くなります。なによりも一度に工事をおこなうことができますので工事費用が軽減され、工事期間中は居住者に対する騒音トラブルの心配もなくなります。
2.空き室が散見される物件の場合
数階建てで各階に空き室がありいつもどこかの部屋が空いている状態で、他の入居者に内緒で値下げをしなくては満室にすることが難しいようなイメージです。人気の階に移動してもらい、不人気の階から改修工事をおこないます。ワンフロアーごとであれば工事はしやすく入居中であっても違う階なので危険性は少なくなります。
ただし壁の造作などでは騒音が出ますので、一定の苦情は覚悟しなくてはいけません。また工事の日程も考えておかないと、トラブルの原因になりますので事前の対策が必要となります。ワンフロワーの工事が終了すれば、居住継続者の契約期間中は同じ賃料で新しくリノベーションしたフロワーに移動してもらい、契約期間以降は値上げの賃料で再契約することになります。
3.1部屋ごとをリノベーションする物件の場合
一括工事と比べると費用がかかることは想像できると思いますが、居住屋に対して退去や部屋移動をお願いできないケースもあります。この場合には1部屋ごとに工事をすることになりますが、全室の工事が終了するまでの期間中は、常にどこかの部屋で騒音を出していることになり、新旧ともに入居者は満足できない物件になる恐れがあります。
また旧部屋との差別化ができても、全室の工事が終了しないとPR上のメリットは薄くなりますので、最低でも縦列の部屋は一括改修できるようにしたいものです。

リノベーションの規模について


よくあるリノベーションに「居住空間の質をあげる」と希望することがあります。入居者のニーズが高いIH調理器を設置したりシャワー式便座を取り付けて、差別化を図ると言うものです。正直なところニーズは高いですが「無いよりも有ったほうがよい」という程度で、これらを設置しただけでは家賃をあげて他物件と競争できることはないと思います。
魅力的な部屋を新たに作るということは2ルームを1ルームにしたり、壁面調理台をオープンキッチンにして部屋に向かって調理できるようなイメージです。つまり室内の構造から作りかえて今風の人気がある物件へと変更することです。そのためには既存の造作にこだわることなく、一度骨組み状態に戻して改修したほうが効率良く費用も安価に済むことが多くなります。
人気のテレビ番組で匠(たくみ)が狭小住宅などをリフォームとしていますが、あれこそがリノベーションです。天井や床や壁をバリバリ剥がし、新たな間取りに変えていくような大規模な改修工事で、所有者が涙を流すような建物に生まれ変わらせるわけです。
賃貸物件もニーズにあわせたお洒落な空間を演出したり、防音効果を高めて静寂にすることで入居希望者にアピールできます。もちろん防犯や火災・水漏れなどのセキュリティ対応もできますので、あとは自分の予算と兼ね合わせて計画を立てるようにすることが大切です。
そして最も大切なことは土台をチェックできるまたとないチャンスと言うことです。テレビ番組でご承知の通り、経年による傷みが激しくいずれは改修をしなくていけないときもあります。床板を一斉にはぐったときに手を加えれば安価に改修でき、それから先も長く安心して保有することができるようになります。

スケルトンから魅力的な部屋を作る


実際のリノベーション物件では、入居希望者のニーズが捉えにくいとか、予算が厳しい、入れ替わりが激しいとさまざまな事情があります。そのような物件の場合には思いきってスケルトン渡しという方法があります。
基本的な部屋のつくりは完成していて、水回りや換気なども設置しています。あとは入居者が自由に造作して自分の部屋づくりができる物件です。オーナーは箱を貸すような状態で、戻してもらうときには同じスケルトンにしてもらいます。これですと工事にかかる初期費用を抑えることができます。 入居者にとってもコンクリート壁やスレート壁の状態で入居するため、壁紙や塗装などを好みによって自由に造作できるので、非常に人気の高い物件となっています。しかも退居時は元に戻す状態が分かりやすいのでトラブルの心配がなく、入居中に気兼ねなく模様替えを楽しむことができるのも人気と理由です。

そして何よりもスケルトン物件をおすすめできるのは、入居者は自分で作った部屋に愛着があるため、転勤など特別な事情がない限り転居するケースが少ないと言うことです。
しかも造作費用がかかっていますので、簡単に転居ができないことが多いようです。
ちなみにビンテージ物件やレトロな共同住宅でもスケルトンの場合には空き室待ちの人気物件になっていることが多くオーナーにとっては改修コストが抑えられ入居率が増え魅力的な物件となると思います。
リノベーションは収益改善のためにおこなうものですから、「喜ばれるから」「人気が上がるから」だけでは利益を圧迫してしまいます。お持ちの物件と周辺の市場を分析し効果的なリノベーションをおこなうことで収益が改善され、しかも居住期間が長くなる安定的な共同住宅になることが好ましいと考えています。 装いも新たに「どうしても入りたい」と思ってもらえるリノベーション工事がオーナー様に対する弊社の提案となります。