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SOHO賃貸とは?

SOHO賃貸物件(自宅兼事務所)をご利用される上で、ご契約いただくまでの過程で懸念されるあらゆる疑問や、抑えておくべき役立つ情報を解説しておりますので、是非ご参考にしてみてください。

大手不動産会社も誤認識している
国土交通省マンション管理規約(単棟型)にご注意ください

賃貸不動産会社がインターネット上に掲載しているSOHO物件に関する情報の中で、一部誤認されている記事が多数存在しております。※(国土交通省確認済み)

その誤っている記事の中には大手不動産会社が掲載するコンテンツも含まれており、その誤認情報を個人ブロガーの方々が引用しているため、ネット上では誤っている情報の方が際立っております。

その誤っている内容とは、主に以下の2点になります。

  1. 居住用の賃貸物件でSOHO(自宅兼事務所)利用するのは契約違反となり、もし勝手にSOHO利用したらマンションから追い出されてしまう。
  2. 個人事業主から法人に変更する際、法人登記を行う所在地として居住用の物件に登記することはできませんが、事業用の物件であれば登記できる。

このような事実はございませんので十分ご注意ください。

そもそも"SOHO"とは何でしょうか?

SOHO(ソーホー)とは、Small Office/Home Office(スモールオフィス・ホームオフィス)の略語になります。

SOHOを簡潔に申し上げますと、自宅兼事務所として事業をすることをSOHOと言います。

そして原則どの賃貸物件(アパート・マンション・平屋)でも、SOHO(自宅兼事務所)利用いただけるうえ法人登記も行えます。

SOHOとしてよくご利用される主な業種

SOHO利用に多い業種一覧になります。

  • ライター
  • ブロガー
  • 編集者
  • 翻訳者
  • 記者
  • プログラマー
  • エンジニア
  • クリエイター
  • デザイナー
  • コンサルタント
  • コーディネーター
  • YouTuber
  • インスタグラマー
  • アフィリエイター
  • カメラマン
  • 整体(指圧・あんま)
  • 美容師(まつエク)
  • ネイリスト
  • メイク
  • 落語家
  • 放送作家
  • 音楽家
  • 漫画家
  • パーソナルジム
  • ヨガ
  • エステ
  • 弁護士事務所
  • 会計士事務所
  • 税理士事務所
  • お茶教室

「SOHO」・「事務所」・「店舗」物件のそれぞれの物件形態

物件の形態には一般的に「居住用」と「事業用」がございます。

  • 居住用」とは、住居として住生活を行うことが基盤となる不動産となり、住むための設備が整っている物件です。
  • 事業用」とは、収益を得ることを目的とした不動産となり、事務所や店舗(テナント)に事業を行うための設備が整っている物件です。

SOHO(居住用)

SOHO(自宅兼事務所)利用される場合の物件形態は居住用物となりますが、以下2点を満たしていることが条件となります。

  1. 専ら居住者の生活の本拠がある
  2. 生活の本拠であるために必要な平穏さを有する

※居住用物件の法人登記につきましては、物件の規約やオーナー様のご意向によりご利用いただけない場合もございます。

事務所(事業用)

会社事務所として利用される場合の物件形態は事業用の物件(事務所可物件)となります。

事務所物件では法人登記はもちろん、会社の看板を出す事ができ、不特定多数の人が出入りする中事業用の会社事務所としてご利用いただけます。

店舗テナント(事業用)

店舗テナントとして利用される場合の物件形態は事業用の物件(店舗可物件)となります。

法人登記はもちろん、お店(ショップ)の看板を出すことができ、不特定多数の人が出入りできる中、飲食業や小売業など各業種全般がご利用いただけます。

SOHO・事務所・店舗(テナント)物件の相互点および共通点

SOHO物件は「居住用」 、 事務所・店舗物件は「事業用」となり、原則いずれも法人登記ができます。

SOHO・事務所・店舗(テナント)物件では、建物の仕様上許される範囲でリノベーションを行う事ができます。

建築業が母体である弊社では、物件の特性を活かしたデザイナーズリノベーションを得意としており、お客様のビジネスコンセプトに基づき、お洒落で快適に事業が行える空間デザインを、設計からインテリアの選定までトータルにご提案いたします。

SOHO・事務所・店舗(テナント)物件のリノベーションにつきましては、建物の仕様や施工を行う規模により異なってまいりますので、ご検討中のお客様はお気軽にお問い合わせください。

「居住(住居)用」物件はSOHO利用が原則可能です。

"居住用"という表記だけを見ますと一見、住居として"住むことしか許されていない物件"であって、"事務所として利用できない"といった解釈をされてしまわれがちですが、これは誤りです。

この「居住用」物件の定義につきましては、国土交通省が制定しているマンション標準管理規約(単棟型) 第12条に以下のように規定されており、ほとんどのマンション・アパート・平屋の物件の規約には、この国土交通省が定めた管理規約が用いられています。

(マンション標準管理規約(単棟型) 第12条)

"区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとして、 他の用途に供してはならない。"

この第12条の条文を見ると、"住宅として使用し、他の用途に以外の用途で使ってはいけない"と解釈されがちですが、この第12条に対して国土交通省のマンション標準管理規約には補足で以下のように記載がされております。

"住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。 したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。"

これを要約しますと、以下のように解釈できます。

  1. 専ら居住者の生活の本拠がある。
  2. 生活の本拠であるために必要な平穏さを有する。

つまり、事務所として利用していることが原因で他の入居者様に対してご迷惑がかかること無く、普通に住んでいる範囲と変わらない平穏さが保たれていれば、居住用物件でSOHO利用をしても問題ございません。

この上記2点を満たしていれば、「居住用」物件でも自宅兼事務所(SOHO)として利用が可能となるため、たとえ「SOHO利用可能」や「SOHO可物件」などといった記載がされていない居住用物件でも、原則"SOHO利用(法人登記)"ができるということになります。

※例外といたしまして、建物の所有者であるオーナー様がSOHO利用を禁止している際はご利用いただけません。

「SOHO利用可能」や「SOHO可」と記載されていない居住用物件にてSOHO契約をご希望のお客様は、過去数百件仲介してきた実績のある弊社にお任せください。

上記で少し触れましたが、「事業を行う=SOHO可・事務所利用可能物件という記載がある物件でなければ契約ができない。」という誤認識により、居住用物件を一切抜きでご検討されていらっしゃる方が多いのが現状です。

弊社サイトはもちろん、大手不動産ポータルサイトや、他社不動産賃貸サイトに掲載されている一般的な居住用物件の中で、SOHOとして利用されたい物件がございましたら、ご検討されている物件の情報をお伝え頂くことで弊社がオーナー様に直接、SOHO利用及び法人登記が可能か否かの交渉をいたしますのでお気軽にお申し付けください。